لماذا تهدد أسعار المنازل المرتفعة الاقتصاد الأمريكي ككل؟
أصبحت القدرة على شراء منزل أكثر صعوبة، في الولايات المتحدة الأمريكية. وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في وقت سابق من هذا الشهر، إن مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان انخفض خلال الربع الثاني إلى أدنى مستوى له على الإطلاق، حيث جاءت القراءة عند 92.7 مقارنة بـ 101.8 في الربع الأول. كما أنه أقل بكثير من مستوى 180.4 الذي تم الوصول إليه في عام 2021، وفق ما ذكرت شبكة سي إن بي سي الأمريكية.
وتشير قراءة 100 إلى أن الأسر التي تحصل على دخل متوسط لديها المبلغ المالي اللازم لشراء منزل متوسط السعر. بينما تشير القراءة أدناه إلى عدم كفاية دخل الأسرة المتوسط لشراء منزلج.
ومن المثير للدهشة أن الإسكان أصبح الآن أقل تكلفة مما كان عليه قبل الأزمة المالية الكبرى – عندما أدى الانهيار الكامل لمعايير الإقراض إلى موجة من المضاربات انتهت بانخفاض أسعار المساكن من الذروة إلى الحضيض بنسبة 33% (استناداً إلى مؤشر ستاندرد آند بورز). مؤشر أسعار المنازل Case-Shiller 20-City من يوليو 2006 إلى أبريل 2009.
ومن الواضح أن الانخفاض في القدرة على تحمل تكاليف السكن تؤثر بشكل كبير بحدوث زيادة هائلة في معدلات الرهن العقاري، والتي تبلغ الآن حوالي 7.2٪، وفقًا لبيانات من فريدي ماك، وهذا مقارنة بمتوسط 4% منذ نهاية الركود الكبير في عام 2009 حتى نهاية عام 2021.
في الواقع، تبلغ معدلات الرهن العقاري الحالية ما يقرب من ثلاثة أضعاف المستوى الذي كانت عليه في نهاية عام 2020 وبداية عام 2021، عندما وصلت إلى القاع عند حوالي 2.7٪. ومنذ ذلك الحين، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 28% على الرغم من الزيادة الهائلة في أسعار الفائدة.
ولم ينمو دخل الأسرة المتوسطة، الذي ينمو حالياً بنفس معدل ما قبل كوفيد تقريباً، بالسرعة الكافية للتعويض عن الارتفاع المفاجئ في معدلات الرهن العقاري والزيادة في أسعار المساكن. وكانت النتيجة الانخفاض الهائل في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان إلى مستويات منخفضة جديدة.
ونشرت صحيفة وول ستريت جورنال، تقول: “ما هو المعدل الذي يمكن أن يصل إليه الإسكان؟”، حيث قال المحلل جاستن لاهارت ما يلي: “أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن هناك فقط 980 ألف منزل قائم لأسرة واحدة معروض للبيع في الشهر الماضي. وهذا أقل عدد خلال شهر يوليو – في وقت رواج مفترض.
ولا تزال أسعار المساكن مرتفعة بسبب النقص الشديد في العرض.. فعدد المنازل المعروضة للبيع منخفض، لأنه لا أحد يرغب في الانتقال والتخلي عن رهنه العقاري بنسبة 3٪. ويعد الاتجاه نحو العمل من المنزل عاملاً آخر يتسبب في بقاء أصحاب المنازل.
وسيستغرق الأمر عدة سنوات حتى يصبح المعروض من المساكن متوافقاً مع الطلب، لأن بناء المساكن الجديدة لم يكن كافياً منذ الأزمة المالية الكبرى. رغم تحسن معايير الإقراض بشكل كبير منذ ما قبل الأزمة المالية العالمية.
ومن المتوقع أن تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض في العام المقبل حيث يتراجع التضخم قريباً من هدف الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2٪.
